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Pasos a la hora de tasar un inmueble
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Cobertura Nacional |
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Desde 1991 trabajando para usted |
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 Una
valoración inmobiliaria
es una aproximación lo más cercana a la
realidad del valor comercial de un bien inmueble.
Es decir, el precio que el mercado está
dispuesto a pagar por un bien en el momento que realizamos esta
tasación.
Como
técnicos valoramos todo tipo de inmuebles, cualquiera que sea su tipo,
así como los suelos sobre los que se asientan.
Cuando vamos a realizar una
tasación inmobiliaria,
necesitamos diversa documentación del inmueble, principalmente relativa
al registro de la propiedad y
catastro.
Para
elaborar el informe de tasación
estudiamos la ubicación del inmueble
dentro del barrio y con respecto a la ciudad. Tenemos en cuenta
la infraestructura existente en el entorno,
los equipamientos de la zona: jardines,
plazas, centros deportivos, bibliotecas…, los servicios básicos
más cercanos, si nuestro inmueble da a
una avenida o a una calle estrecha…
Ya centrados en nuestro inmueble nos fijamos en su fachada, su
estado de conservación, tipología, calidades…
FASES DEL PROCESO DE TASACIÓN
Visita al inmueble
-
Comprobación del entorno en base a
los equipamientos, comunicaciones, infraestructuras y emplazamiento.
-
Identificación física del inmueble
mediante inspección ocular. Comprobación de superficies,
servidumbres visibles y su estado de ocupación.
-
Características de la edificación:
constructivas, equipamientos, calidades, acabados, instalaciones,
conservación, etc.
-
Adecuación del inmueble al
planeamiento urbanístico.
-
Croquis y fotografías.
Estudio
documental
-
Comprobación de su descripción
registral y de las superficies de escritura, con las obtenidas en la
visita facultativa, en los términos previstos en la metodología de
valoración correspondiente.
-
Comprobación de posibles
discrepancias con los datos catastrales : superficie, usos
permitidos, linderos, antigüedad, elementos anexos …
-
Contratos de arrendamiento y
documentación adicional, en el caso de bienes arrendados.
-
Valor máximo legal, para viviendas de
protección pública.
-
Licencia de apertura para locales
comerciales.
-
Proyecto visado y licencia de obras
para inmuebles en construcción.
-
Estudio del planeamiento urbanístico
para terrenos y solares, y en su caso, la existencia del derecho al
aprovechamiento urbanístico que se valora.
-
Datos económicos de los últimos 3
años y previsionales, para inmuebles ligados a una explotación
económica.
-
Cualquier documentación que estime
necesario el equipo tasador actuante
Información y
sondeo de mercado inmobiliario
-
Estudio de la oferta, demanda y
expectativas del mercado inmobiliario,
relativo a inmuebles comparables por
su uso y tipología, con el que es objeto de la tasación.
-
Sondeo de valores testigo de
inmuebles en venta, o de transacciones recientes, homogeneizando los
valores en relación al bien objeto de tasación.
Cálculo de valores
-
Se obtienen los testigos comparables
en función de su localización y características.
-
Se
homogenizan los valores testigo con
relación al bien objeto de tasación.
-
Se
calculan todos los valores técnicos
exigidos por la normativa vigente.
-
Se
obtiene el valor de tasación de
acuerdo a la finalidad exigida.
Observaciones y consideraciones finales
Anexos a los informes
de valoración inmobiliaria
-
Se incluirán en los informes de
valoración planos de emplazamiento y situación del inmueble, y
croquis o planos del bien tasado.
-
Reportaje fotográfico del interior y
exterior del inmueble.
-
Documentación utilizada por el
tasador para la confección del informe, de acuerdo a la normativa y
metodología de valoración utilizada.
Finalmente
emitimos y firmamos el informe de tasación,
asumiendo la veracidad de todos los datos reflejados en él y nuestra
total independencia a la hora de realizarlo.
 Métodos
de valoración inmobiliaria
MÉTODO DEL VALOR DE MERCADO
Consiste en
el cálculo de un valor del inmueble a valorar partiendo del
conocimiento del mercado y del análisis de la oferta de propiedades
parecidas al bien a tasar.
Se aplica a
todos los tipos de productos inmobiliarios, inmuebles, solares y
terrenos, con una característica importante: la necesidad de la
existencia de productos en el mercado para comparar ya que de lo
contrario, sería imposible el obtener un valor del inmueble a
valorar o deberíamos aplicar un método de valoración alternativo.
Se basa en
el principio de mercado. La cantidad de productos en oferta con sus
respectivas características especificas, además del nivel de precios
que en el mercado esta dispuesto a pagar, determina el valor del
bien a valorar. En los casos en que nuestro mercado esta limitado,
debemos recurrir a buscar información en zonas de similares
características u otras metodologías alternativas.
MÉTODO DEL COSTE
Permite
calcular el coste de Reemplazamiento-reposición bruto o neto de toda
clase de inmuebles, estén en proyecto, en construcción,
rehabilitación o terminados.
El coste de
reemplazamiento-reposición es el coste total estimado de reemplazar
el inmueble valorado por otro de iguales características y calidad
realizado con materiales y tecnología actuales.
Se calcula
el valor del inmueble como la adición del valor de mercado del
terreno/solar más el coste de construcción del edificio más los
gastos necesarios para construir el inmueble. Se basa en el
principio del valor residual.
MÉTODO DEL VALOR RESIDUAL
Los métodos
residuales permiten obtener el valor del suelo a partir del valor de
la edificación que en él se encuentre construida, deduciendo del
valor conocido de construcción y todos los demás componentes del
valor que no son el suelo.
Se encuentra
muy ligado al método de coste de reposición (permite evaluar los
costes de ejecución material mas gastos y beneficios relativos a la
edificación) y de mercado ( se establece el valor del inmueble en
función del análisis del mercado de propiedades similares).
Este método se basa en el principio del mejor y mas
intensivo uso y en el principio del valor residual.
MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN
Es el valor
actual de las rentas futuras que un inmueble produce o genera
durante su vida útil.
Es útil para todo tipo de inmuebles susceptibles de
generar rentas, estén alquilados, sea una explotación económica, sea
un finca rústica, derecho real...
Se basa en
el principio de anticipación, partiendo de unas rentas que genera el
bien durante su vida útil, se calcula el valor del bien.
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Rapidez, profesionalidad, discreción e
independencia son nuestras
premisas, y todo con el mejor precio del mercado.
¡NO PAGUE MÁS POR LO MISMO! |
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